A EMISSÃO DE “CEPACs” COMO INSTRUMENTO DE MELHORIA DE POTENCIAL CONSTRUTIVO DE IMÓVEIS, EM FORTALEZA.

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O mercado imobiliário é dinâmico e desafiador. Esse cenário demanda dos players que dele fazem parte muito preparo e, por vezes, bastante criatividade; além de um mínimo conhecimento acerca das inovações legislativas que refletem sobre o setor.

É mais comum percebermos em alguns centros urbanos uma maior vocação para o desenvolvimento de algumas atividades, o que tende a valorizar os imóveis da região e a criar um adensamento nestas áreas. Assim, as normas urbanísticas têm a função de limitar este adensamento favorecendo o aproveitamento do ponto de vista de multiplicação da utilização dos imóveis.

Partindo desse pressuposto, ganham competitividade as construtoras / incorporadoras / investidores que estão atentos, não somente à localização e à atratividade comercial dos terrenos que têm a disposição para seus futuros empreendimentos; mas também ao coeficiente de aproveitamento dos mesmos.

É sobre os mecanismos válidos para a melhoria de tais coeficientes que aqui um pouco falaremos.

Geralmente, há dois tipos de coeficientes de aproveitamento de imóveis: o Coeficiente de Aproveitamento Básico, que resulta do potencial construtivo atribuído às diversas zonas, nos termos da Lei de Uso e Ocupação do Solo; e o Coeficiente de Aproveitamento Máximo, que poderá ser alcançado através de Outorga Onerosa do Direito de Construir, ou da Transferência do Direito de Construir.

Você já deve ter ouvido falar de melhoria de potencial construtivo de imóvel mediante a concessão de outorga onerosa, correto? Mas você ouviu falar em aumento do seu potencial construtivo mediante a emissão de CEPAC (Certificados de Potencial Adicional de Construção)?

A primeira hipótese (Outorga Onerosa), como se sabe, é um instrumento urbanístico mais comumente utilizado, que permite ao Município autorizar a construção acima do índice de aproveitamento básico até o índice de aproveitamento máximo, mediante o pagamento de contrapartida pelo beneficiário.

Em resumo, nesse tipo de operação, o particular paga ao Ente Público uma contrapartida financeira adicional (com natureza de preço público) quando do procedimento de emissão do Alvará de Construção, com o objetivo de ver otimizado o potencial construtivo do seu imóvel para aquela região específica.

A Transferência do Direito de Construir (TDC), por sua vez, é uma operação, onde se possibilita a transferência do potencial construtivo de um imóvel de um particular para outro imóvel de sua propriedade; ou, ainda, a transferência onerosa (comercialização) desse potencial para utilização no imóvel de outro particular. Talvez seja esta segunda possibilidade a mais interessante, pois apresenta uma série de possibilidades negociais para o mercado imobiliário.

No caso do Município de Fortaleza, a TDC foi tratada no Plano Diretor Participativo (Lei Complementar No. 062/2009). Porém, somente em 2015 é que o tema foi regulamentado, através da Lei Ordinária nº 10.333, conhecida como “Lei da Transferência do Direito de Construir.”

Na referida legislação, o Município de Fortaleza passou a tratar sobre a emissão de CEPACs, como mecanismo válido para se obter o Coeficiente de Aproveitamento Máximo de um imóvel.

Para tanto, uma vez preenchido os requisitos técnicos e autorizada a transferência do direito de construir pelo Ente Público, o proprietário do imóvel deverá averbá-la junto ao cartório de registro de imóveis, à margem da matrícula do imóvel que cede e do que recebe o potencial construtivo transferível, se houver.

Quando a transferência do direito de construir for autorizada, sem a imediata indicação de um imóvel receptor do potencial construtivo, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente (SEUMA) emitirá o Certificado do Potencial Adicional de Construção (CEPAC), que pode ser cedido onerosamente entre particulares, sendo este, sem dúvida, um grande atrativo e gerador de oportunidades.

O interessante é que o CEPAC pode ser utilizado, inclusive, para o pagamento de Outorga Onerosa em um imóvel próprio ou de terceiros: quando se deseja utilizar o Potencial Construtivo (total ou parcial) adquirido através do CEPAC em imóvel que possibilite a aplicação do instrumento Outorga Onerosa de Direito de Construir. Nesse caso, é desejável que o processo de Alvará de Construção para o imóvel receptor já esteja em andamento ou finalizado, para permitir a identificação do valor (m²) de Potencial Construtivo a ser aplicado.

Até o momento, foram poucos os CEPACs emitidos em Fortaleza, o que, talvez, se justifique no fato de poucos conhecerem o assunto – afinal se trata de uma possibilidade relativamente recente -; ou mesmo, por estes não saberem como funciona a tramitação desse procedimento perante os Órgãos da Administração Pública.

Apesar de ser um grande e recente avanço – que ainda tem (ou teria) muito a mostrar e a favorecer  o mercado imobiliário – há fortes rumores no sentido de que , infelizmente, pretendem acabar com a possibilidade de transferência do direito de construir através da emissão de CEPAC´s. Se isso acontecer, sem dúvida, seria um grande retrocesso, onde perderiam todos; ou seja, tanto a esfera privada, como a pública, seriam prejudicadas, ao meu ver.

Pelas excelentes oportunidades que esse mecanismo pode trazer para o mercado imobiliário, ousei aqui escrever essas breves linhas, com o objetivo primeiro de fazer uma provocação ao aprofundamento do tema e, em segundo plano, com o fito de tentar difundir um pouco a ideia que essa interessante possibilidade apresenta para o nosso seguimento;  finalizando o escrito com o sentimento de verdadeiro lamento pela simples possibilidade de estarem cogitando acabar com o instituto do CEPAC.

Diante desse quadro final noticiado, como atuantes da área, cabe-nos não somente ficarmos atentos aos desdobramentos, mas sim, em verdade, participarmos ativamente dos debates que giram em torno da possibilidade de se acabar com esse importante avanço que o Município de Fortaleza deu nos últimos anos.