O PROJETO DE LEI Nº 1.220/2015 E A REGULAMENTAÇÃO DOS DISTRATOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO.

Por: Gilvando Figueiredo

No início do mês de junho de 2018, a Câmara dos Deputados aprovou projeto de lei (PL 1.220/2015) que disciplina os casos de desistência do contrato de incorporação Imobiliária e regulamenta as condições desses distratos.

Há dois anos em debate, a aprovação da proposta na Câmara é vista como um importante avanço para o setor.

Caberá agora ao Senado Federal a análise do tema, que foi idealizado no intuito de trazer um cenário de maior previsibilidade e de segurança para o mercado imobiliário, o qual vem sofrendo com o crescente número de embates (judiciais e extrajudiciais) relacionados ao desfazimento de contratos.

Dentre os principais aspectos do PL, está a regulamentação dos valores a serem restituídos pelas incorporadoras ao comprador, quando dos distratos contratuais; sejam eles motivados por culpa do incorporador, sejam elas em virtude de inadimplência do comprador, incluindo, ainda, a forma como deve se dar essa restituição.

No caso de dissolução do contrato por inadimplemento do adquirente, por exemplo, a incorporadora poderá reter a comissão de corretagem e a pena convencional equivalente a até 25% da quantia paga pelo consumidor. A devolução dos valores deve ocorrer em até 180 dias, havendo variação de tal prazo e de tais percentuais, a depender de alguns fatores, como fato de o empreendimento estar ou não submetido ao patrimônio de afetação.

Estando o adquirente em posse da unidade imobiliária no momento do desfazimento do contrato, o PL prevê ainda que o usuário deverá pagar pelas cotas condominiais e contribuições devidas a associações de moradores, pelos impostos incidentes sobre o imóvel, bem como pela fruição do bem (calculada de acordo com contrato ou determinação de juiz).

Outro ponto relevante enfrentado no projeto diz respeito à legitimação da tolerância de até 180 dias além do prazo estabelecido em contrato para entrega de empreendimentos, sem penalidade para o incorporador, e as possíveis consequências para o mesmo ao ultrapassar esse prazo de tolerância.

Quanto à penalidade pelo atraso na entrega do imóvel por prazo superior a 180 dias, se optar o adquirente por desfazer o negócio, o incorporador deverá restituir a integralidade de todos os valores pagos, além de multa contratual, em até 60 dias corridos. Optando por se manter vinculado ao contrato, o adquirente fará jus, por ocasião da entrega do imóvel pelo incorporador, a uma indenização de 1% (hum por cento) do valor pago, por cada mês de atraso.

Esse ponto é bastante sensível e é um dos que mais vem sendo questionado judicialmente, muito embora o STJ já tenha firmado entendimento pela validade das cláusulas de tolerância de 180 dias, de modo que vem em boa hora uma maior regulamentação sobre o assunto.

Mais uma novidade oriunda desse PL a se registrar foi a previsão do direito de arrependimento em benefício do comprador, em até 7 (sete) dias, nos casos em que o contrato for firmado fora do estabelecimento do incorporador, ou nos stands de vendas, com a devolução de todos os valores antecipados. No caso de o comprador não se manifestar nesse período, o contrato será considerado irretratável.

Destacados esses pontos, além de outros que foram tratados no PL, não há dúvidas que esse novo marco regulatório poderá melhorar o ambiente de negócios e permitirá um maior equilíbrio nas relações comerciais, protegendo tanto os consumidores adimplentes, quanto os empreendedores.

Isso se afirma com propriedade e otimismo, eis que a maneira como a situação vem sendo tratada, e a ausência de uma maior regulamentação sobre esses “gargalos” que o momento de crise trouxe como consequência, deixa um série de dúvidas no mercado, o que vem gerando nociva insegurança jurídica; atrasos e paralisações de obras devido à inviabilidade econômica; redução de receitas; aumento do custo pela incerteza do resultado final; suspensão ou aumento de custos dos financiamentos; estímulo à litigância de má fé; e, claro, queda da atividade produtiva.

Assim, a partir do momento em que a atuação legislativa se debruça sobre esses temas e traz uma proposição que venha com o objetivo de tentar melhor regulá-los, não somente os incorporadores poderão passar a ter maior segurança jurídica e previsibilidade em seus empreendimentos, como também os compradores que cumprem com suas obrigações poderão passar a ter mais segurança de que seus contratos serão executados.

De tal sorte, no nosso entendimento, sem dúvida, será de grande valia para o mercado imobiliário e para a sociedade como um todo a aprovação do referido PL pelo Senado e a posterior sanção presidencial, o que esperamos que ocorra em curto espaço de tempo.

Fortaleza, junho de 2018.